不同類(lèi)型舊城改造項目的比較研究

類(lèi)型一：城市中心區——功能多元，高端引領(lǐng)

通常一個(gè)城市的發(fā)展大多圍繞中心城區展開(kāi)，城市中心承載著(zhù)城市功能與活動(dòng)的主要部分。在城市經(jīng)濟發(fā)展的推動(dòng)下，其市政配套和功能結構一直處于更新與再開(kāi)發(fā)之中，所以城市中心往往成為舊城改造的重點(diǎn)區域。中心舊城區內通訊、供水供電等基礎設施非常完備，學(xué)校、醫院、金融和商店等配套設施也相對集中，并且城市中心區擁有核心區位與交通樞紐優(yōu)勢。但弱勢在于建筑密度大，公共綠地少、生活環(huán)境質(zhì)量差、停車(chē)場(chǎng)以及停車(chē)泊位少等。

城市中心區改造存在的一系列矛盾，諸如商業(yè)活動(dòng)減少、居住環(huán)境惡化以及周末和夜晚成為死城等，是開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法回避的難題。由于拆遷成本與容積率的要求，城市中心改造需要邊際利潤更高的商業(yè)項目，但開(kāi)發(fā)企業(yè)不能一味地追求經(jīng)濟效益，對承接大面積舊城改造的企業(yè)而言，需要注意改造區域內的功能調節。

城市中心改造的項目不能減少街道的數量和面積，以保證人們接觸的機會(huì )，如果有條件的話(huà)可以保留部分不同品質(zhì)的建筑，在滿(mǎn)足區域視覺(jué)整體性的前提下，盡量提供針對不同經(jīng)濟能力消費者的多樣化功能需求，滿(mǎn)足經(jīng)濟能力不同的功能需要，以增加不同時(shí)段內區域人口的密集度。下面提供幾種城市中心改造產(chǎn)品和改造實(shí)例供開(kāi)發(fā)企業(yè)借鑒。

高端商業(yè)——休閑購物是除居住功能之外最能吸引人氣的功能結構，但是私家車(chē)的增多，郊區地產(chǎn)以其較低密度居住環(huán)境，日漸成熟的內外配套，正不斷吸納從舊城中心遷出的居民，市中心改造的商業(yè)要同郊區購物中心直面競爭，就不能再沿用同質(zhì)的商業(yè)產(chǎn)品。從國外城市的經(jīng)驗來(lái)看，高端商業(yè)從事最好的商業(yè)形態(tài)，在保證邊際收益的同時(shí)又能帶動(dòng)整個(gè)片區的住宅品質(zhì)。

步行系統——很多情況下，舊城自帶的商業(yè)項目已經(jīng)擁有固定的購物客群，但是其往往同時(shí)擔負著(zhù)城市干道的職責，加上傳統設施營(yíng)業(yè)場(chǎng)所腹地過(guò)于狹窄，容易造成商業(yè)流與人流混雜。但是，如果簡(jiǎn)單加以拓寬，將造成較大規模的拆遷，使開(kāi)發(fā)成本劇增。因此，建議在舊城內的商業(yè)項目添加步行系統，如步行街與天橋系統，改變人車(chē)混雜的交通危險性，并增強購物的舒適性，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )把與平行的零售和服務(wù)設施連接起來(lái)。

上述可以發(fā)現，無(wú)論是局部調整商業(yè)品質(zhì)還是拆除重建，成功的商業(yè)中心改造都需要耗費極大的成本，如果不能將商業(yè)中心的消費檔次以及物業(yè)租金提高，投資成本根本不可能收回。由此，商業(yè)中心改造應該慎之又慎，分階段分地域逐步改造。與此同時(shí)，在保護歷史建筑與景觀(guān)風(fēng)貌的前提下，盡可能地利用商業(yè)以及公共空間，不是簡(jiǎn)單地開(kāi)發(fā)客源市場(chǎng)購買(mǎi)力，而是要引導甚至重塑整個(gè)市場(chǎng)的消費趨勢。必要的話(huà)將周邊的舊城區用地分二期、三期開(kāi)發(fā)，這樣可以降低單位開(kāi)發(fā)成本，如果商業(yè)中心的帶動(dòng)效應明顯的話(huà)，后期的住宅利潤將更為可觀(guān)。

類(lèi)型二：歷史文化區——維系文脈，挖掘價(jià)值

每個(gè)城市都有自己的歷史文化遺址，比如北京的四合院、西安的鐘鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。城市歷代古城建筑真實(shí)地記錄了城市個(gè)性的發(fā)展和演進(jìn)，是城市不可再生的寶貴資源，也是城市底蘊和魅力所在，更是城市競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素之一。然而早先的開(kāi)發(fā)改造規劃由于對其風(fēng)貌保護不夠重視，導致城市歷史瀕臨絕跡。例如在舊城改造的實(shí)施過(guò)程中，許多古城門(mén)和城墻因為被定位于阻礙城市交通發(fā)展而遭到拆除;或者為了單純? ?經(jīng)濟效益而盲目改建，例如大量私家園林被改造成高級招待所。對城市古建筑、歷史街區進(jìn)行的大拆大建，其實(shí)質(zhì)無(wú)異于殺雞取卵，損害的不單是開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(cháng)期利潤，更是一個(gè)城區的人氣與商業(yè)競爭力。

類(lèi)型三：混合居住區——配合政府，統籌操作

混合居住區通常位于城區的中間圈層，是早期規劃短視的產(chǎn)物，由于歷史原因，混合居住區內集中了居住、商業(yè)、工業(yè)、市政設施等多種土地類(lèi)型，道路狹窄、建筑密集，區域內人口購買(mǎi)層次低，無(wú)力承擔改善居住置業(yè)的成本，且混合區內工業(yè)以小型企業(yè)居多，徒增拆遷難度。根據國家關(guān)于舊區改造的原則，開(kāi)發(fā)商必須對道路進(jìn)行拓寬或翻修，增設公共配套設施，這樣一來(lái)改造費用大大增加，加之有許多地塊多出于偏街僻巷，市場(chǎng)運作升值空間小，風(fēng)險非常大。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對于這些居住密度高、區位條件差、資金難于平衡的地塊，通常避而遠之，但是政府為了實(shí)現統一規劃，通?；旌蠀^與區位好的土地捆綁推出，成片改造。所以想要參與大面積舊城改造的企業(yè)必然會(huì )遇到混合區改造，同時(shí)出于對提升改造地區的品位和開(kāi)發(fā)檔次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要顧及到混合區對于其單體項目的影響。

類(lèi)型四：城市邊緣區——城鄉一體，建管并重

城市邊緣區是近50多年來(lái)因城市擴展所包圍的原城邊村居。所以許多城市邊緣區一般仍有集體經(jīng)濟與行政合一的組織機構，建筑雜亂密集，而其中最典型的形態(tài)當屬城中村。由于二元體制的慣性，這種“都市中的村莊”仍舊實(shí)行農村管理體制，因此在建設規劃、土地利用、社區管理、物業(yè)管理等方面都與現代城市的要求相距甚遠，甚至出現管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已紛紛啟動(dòng)，其中深圳漁港村的改造方式值得許多開(kāi)發(fā)企業(yè)研究。

類(lèi)型五：工業(yè)聚集區——依托基礎，發(fā)揮特色

在每個(gè)城市的發(fā)展過(guò)程中，工業(yè)企業(yè)的布局因為城市規模增大、城市功能調整而變得不再合理。從國外工業(yè)化城市發(fā)展的歷史來(lái)看，幾乎都經(jīng)歷過(guò)工業(yè)廠(chǎng)房的調整改造。由于工業(yè)區產(chǎn)權結構與建筑結構簡(jiǎn)單，且容積率較低，拆遷量相對住宅片區要小很多。此外工業(yè)區供電、供氣、給排水設施的容量?jì)?yōu)于普通住宅，所以工業(yè)區改造往往免除大規模的市政投入。但值得注意的是，這些工業(yè)聚集區改造不是簡(jiǎn)單的廠(chǎng)房拆除和產(chǎn)業(yè)置換，而是牽涉到更深層次的產(chǎn)業(yè)設計與廠(chǎng)房再利用。特別是牽扯到當地支柱型工業(yè)企業(yè)的改造，由于該工業(yè)區攸關(guān)整個(gè)城市的發(fā)展，必須慎重。在具體更新進(jìn)程中，工業(yè)集聚區的改造一般又可以分為小型工業(yè)區的產(chǎn)業(yè)置換、混合工業(yè)區的漸進(jìn)改造和大型工業(yè)區的產(chǎn)業(yè)升級。

小型工業(yè)區的產(chǎn)業(yè)置換

區域特征: 城市傳統產(chǎn)業(yè)的工業(yè)聚集地隨著(zhù)城市的快速發(fā)展而呈現與城市環(huán)境格格不入的景象。這些規模小，空置率高，同時(shí)土地產(chǎn)出效應較低的工業(yè)區或者成片的工廠(chǎng)，區域內的工業(yè)項目現狀與周邊的居住、商業(yè)極不協(xié)調。比如嚴重污染的舊工業(yè)區，需要通過(guò)規劃調整以及有關(guān)措施將工業(yè)用地置換為居住、商業(yè)、綠地或其他城市功能。

改造策略: 隨著(zhù)城市的發(fā)展，舊工業(yè)區已失去了往日重要的工業(yè)用途，其中部分建筑的形象也與新出現的高層建筑不相協(xié)調，以往舊企業(yè)搬遷后，對于舊工業(yè)廠(chǎng)房最簡(jiǎn)單的也是最通用的做法就是“推倒重來(lái)”，這樣就等于夷平了城市的工業(yè)文化遺產(chǎn)。在國外，對工業(yè)文化遺產(chǎn)的保護和再利用已成為一種潮流。通過(guò)綜合使用功能的再創(chuàng )造，賦予舊? ?筑全新的功能新概念。

區域特征:指在一些工業(yè)區內，存在工業(yè)、辦公、商貿等共同發(fā)展，工業(yè)聚集地規模較大，已經(jīng)形成一定的集聚效應?；旌蠀^往往具有如下特點(diǎn):區位條件通常較好，已形成一定的商業(yè)氛圍，通常是工業(yè)生產(chǎn)和商貿以及辦公活動(dòng)均很活躍的舊工業(yè)區，面臨調整產(chǎn)業(yè)結構、疏散中心城區人口、解決環(huán)境污染等多重壓力。但其產(chǎn)業(yè)和生活環(huán)境標準尚未下降到既不能吸引新的工作和商業(yè)，也不能維持正常城市生活功能的程度。通過(guò)采用某些扶持政策或提升產(chǎn)業(yè)與生活環(huán)境標準的措施，仍有望繼續吸引新的投資等。針對這些工業(yè)區，需要考慮到區域內已經(jīng)形成的功能布局，彈性地改造。

改造策略:混合區的形成緣由是城市居住及商業(yè)區域被無(wú)序擴大，對其的改建應首先分析原有土地的容量情況，如果可以增加容量的，則可以在改善居住環(huán)境的前提下，適當提高容積率。如果居住區出現交通、配套均需要重新修建的舊區，可根據社區鄰里原有的社會(huì )結構和經(jīng)濟結構，根據其不同的老化程度，分別采取維護、局部整治、拆除重建等多種改造方式。如果區域內用地結構不合理，則需要對用地性質(zhì)作重新設計，增加更多的商業(yè)用地，以提高土地利用的邊際效益。

大型工業(yè)區的產(chǎn)業(yè)升級

區域特征:這類(lèi)工區集聚區雖然工業(yè)出現某些衰敗，但是土地產(chǎn)出效應高，或者區內工業(yè)是當地的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對區域發(fā)展具有舉足輕重的作用，在一定時(shí)期內不適合大規模的產(chǎn)業(yè)置換。

改造策略:該區域通常采用工業(yè)升級模式，該模式強調維持工業(yè)區原有的以工業(yè)為主的功能和性質(zhì)不變，改造重點(diǎn)在于產(chǎn)業(yè)的重塑，以鼓勵同類(lèi)或者關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)進(jìn)駐，再次形成產(chǎn)業(yè)集群效應，這一方面國外的工業(yè)城市可以提供不少的借鑒。比如德國魯爾工業(yè)區、美國中西部地區的“銹帶”、日本北九州地區等世界著(zhù)名的工業(yè)城市都曾經(jīng)歷過(guò)這一過(guò)程。升級工業(yè)區的關(guān)鍵是要將工業(yè)產(chǎn)品向出口外向化與附加值提高化發(fā)展。

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